Dachgeschoss und Dachboden verkaufen in der WEG
Wer zustimmen muss, wie es abläuft, wem der Erlös zusteht.
Kostenlose Ankaufsprüfung anfordernKann eine WEG ihren Dachboden verkaufen?
Kurz gesagt: Ja, aber nicht durch Mehrheitsbeschluss. Ein Dachboden im Gemeinschaftseigentum wird verkauft, indem an den Dachräumen Sondereigentum begründet und dieses übertragen wird. Dafür müssen sich alle Wohnungseigentümer beim Notar einigen, und die Änderung wird ins Grundbuch eingetragen (§ 4 WEG). Meist müssen auch die finanzierenden Banken zustimmen. Verkäufer sind die Eigentümer; der Kaufpreis steht ihnen nach Miteigentumsanteilen zu.
Diese Seite beschreibt den rechtlichen Rahmen und den Ablauf, wie wir ihn als Käufer begleiten. Sie ersetzt nicht die Beratung durch Notar, Anwalt und Steuerberater.
Wem gehört der Dachboden – und wer muss zustimmen?
Gemeinschaftseigentum
Dach und Dachstuhl sind Gemeinschaftseigentum, der unausgebaute Dachboden in der Regel auch. Den ersten Blick verdient die Teilungserklärung: Sie zeigt, ob am Dachboden bereits Sondereigentum, ein Sondernutzungsrecht oder ein Ausbaurecht besteht.
Alle Eigentümer
Der Verkauf von Gemeinschaftseigentum betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, nicht ihre Verwaltung. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht; die Zustimmung eines Eigentümers lässt sich nur in Ausnahmefällen erzwingen (BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12).
Banken und Grundbuch
Weil sich mit dem neuen Sondereigentum die Miteigentumsanteile ändern, ist meist auch die Zustimmung der Banken nötig, die einzelne Wohnungen finanzieren. Welche Zustimmungen im Einzelfall gebraucht werden, klärt der Notar.
Die Eigentümerversammlung ist trotzdem der richtige Ort, das Vorhaben vorzustellen und ein Meinungsbild einzuholen. Verkauft ist damit noch nichts – entscheidend ist die Unterschrift jedes Eigentümers beim Notar.
Wie läuft der Verkauf ab?
| Schritt | Was geschieht | Wer trägt die Kosten? |
|---|---|---|
| 1. Ankaufsprüfung | Wir sichten Teilungserklärung und Pläne, besichtigen den Dachboden und nennen eine Preisindikation (kein Verkehrswertgutachten). | Wir. |
| 2. Einigung der Eigentümer | Das Vorhaben wird in der Versammlung vorgestellt, Fragen werden geklärt. Jeder Eigentümer entscheidet für sich, auf Wunsch mit eigenen Beratern. | Eigene Beratung: der jeweilige Eigentümer. |
| 3. Aufmaß und Abgeschlossenheit | Unser Architektenpartner erstellt Aufmaß und Aufteilungsplan für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. | Wir. |
| 4. Nachtrag und Kaufvertrag | Der Notar entwirft den Nachtrag zur Teilungserklärung mit den neuen Miteigentumsanteilen und den Kaufvertrag und holt die nötigen Zustimmungen ein. | Notar- und Grundbuchkosten des Ankaufs: wir. |
| 5. Beurkundung und Kaufpreis | Alle Eigentümer unterschreiben beim Notar. Der Kaufpreis wird nach den Regeln des Notarvertrags fällig. | Steuerliche Folgen des Erlöses: der jeweilige Eigentümer. |
| 6. Bauantrag und Ausbau | Nutzungsänderung und Bauantrag stellen wir als Käufer. Den Ausbau steuern wir als Bauherr. | Wir. |
Dach-, Zimmerer- und Elektroarbeiten führen eingetragene Fachbetriebe aus; Innenausbau, Sanitär, Heizung und Malerarbeiten unser eigener Meisterbetrieb. Eine Baugenehmigung können wir nicht zusagen – ob Statik und Baurecht den Ausbau zulassen, prüfen wir mit Architekt und Statiker.
Wem steht der Kaufpreis zu?
Den einzelnen Eigentümern, im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Verkäufer ist nicht die Gemeinschaft als Verband, sondern jeder Eigentümer als Miteigentümer des Grundstücks. Deshalb fließt der Erlös nicht von selbst in die Erhaltungsrücklage. Wollen die Eigentümer damit eine Sanierung bezahlen, vereinbaren sie das ausdrücklich – üblich ist eine Zahlungsanweisung im Kaufvertrag auf das Konto der Gemeinschaft. Wie das im Einzelnen geht, steht unter Erhaltungsrücklage aufstocken.
Der Verkauf kann steuerliche Folgen haben, zum Beispiel nach § 23 EStG. Das hängt von der Lage jedes einzelnen Eigentümers ab und gehört zum Steuerberater.
Was ändert sich im Haus nach dem Verkauf?
Neue Miteigentümer
Im Dach entstehen eine oder mehrere Wohnungen. Ihre Eigentümer gehören zur Gemeinschaft, mit Stimmrecht und Beitragspflicht.
Neue Anteile
Die Miteigentumsanteile werden neu verteilt. Die Kosten des Hauses tragen künftig mehr Eigentümer; der Anteil jedes bisherigen Eigentümers sinkt entsprechend.
Bauphase
Der Ausbau bringt Gerüst, Lärm und Handwerker ins Haus. Wir stimmen uns mit den Bewohnern ab und tragen die Kosten einer wöchentlichen Treppenhausreinigung über die Bauphase.
Gedämmtes Dach
Beim Ausbau dämmen wir das Dach auf unsere Kosten nach den dann geltenden Anforderungen; Einzelheiten regelt der Kaufvertrag.
Was die Eigentümer schützt, gehört in den Kaufvertrag: der Umfang des Ausbaus, die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum, Sicherheiten und der Umgang mit Verzögerungen. Diese Punkte klären wir vorab mit Ihnen und dem Notar; die Eigentümer entscheiden mit ihren eigenen Beratern.
Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Ausbaurecht?
Sondereigentum
Der übliche Weg: An den Dachräumen wird Sondereigentum begründet und ins Grundbuch eingetragen. Das ist die Form, die wir ankaufen.
Sondernutzungsrecht
Es gibt nur das Recht zur alleinigen Nutzung, kein Eigentum. Für die Finanzierung durch eine Bank und für einen späteren Weiterverkauf ist es deshalb schwächer.
Ausbaurecht
Manche Teilungserklärungen sehen den Ausbau schon vor, weil der Aufteiler das Sondereigentum am Dach von Anfang an gebildet hat. Dann liegt der Fall anders; das zeigt die Prüfung der Unterlagen.
Eignet sich Ihr Dachboden für einen Verkauf?
Senden Sie uns Teilungserklärung und ein paar Fotos. Wir prüfen Eigentumslage und Ausbaupotenzial und melden uns bei Ihnen mit einer unverbindlichen Einschätzung.
Häufige Fragen zum Verkauf des Dachgeschosses
Kann die WEG den Dachboden mit Mehrheit verkaufen?
Nein. Der Verkauf von Gemeinschaftseigentum ist keine Verwaltungsmaßnahme; ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht (BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12). Für die Begründung von Sondereigentum und den Verkauf müssen alle Eigentümer beim Notar mitwirken (§ 4 WEG).
Was ist, wenn ein Eigentümer nicht zustimmt?
Dann kommt der Verkauf nicht zustande. Erzwingen lässt sich die Zustimmung nach der Rechtsprechung nur in Ausnahmefällen. In der Praxis hilft es, Einwände früh zu hören und im Kaufvertrag zu regeln, was den Eigentümern wichtig ist.
Müssen die Banken der Eigentümer zustimmen?
Meist ja. Mit dem neuen Sondereigentum ändern sich die Miteigentumsanteile; Banken, die eine Wohnung finanzieren, müssen dem in der Regel zustimmen. Welche Zustimmungen nötig sind und wie sie eingeholt werden, klärt der Notar.
Braucht man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Ja. Für das neue Sondereigentum werden ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Beides lassen wir auf unsere Kosten erstellen; den Nachtrag zur Teilungserklärung entwirft der Notar.
Wer bekommt den Kaufpreis?
Die Eigentümer, im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. In die Erhaltungsrücklage gelangt der Kaufpreis nur, wenn alle Eigentümer das vereinbaren, zum Beispiel durch eine Zahlungsanweisung im Kaufvertrag auf das Konto der Gemeinschaft.
Muss der Erlös versteuert werden?
Das hängt vom einzelnen Eigentümer ab. Der Verkauf kann steuerliche Folgen haben, zum Beispiel nach § 23 EStG. Bitte klären Sie das mit Ihrem Steuerberater; wir beraten dazu nicht.
Gibt es einen Preis pro Quadratmeter für Dachböden?
Einen pauschalen Wert nennen wir nicht. Der Preis hängt von Lage, nutzbarer Fläche, Statik, Baurecht und dem Aufwand des Ausbaus ab. Nach der Ankaufsprüfung erhalten Sie eine Preisindikation für Ihr Objekt (kein Verkehrswertgutachten).
Allgemeine Information, keine Rechts- und keine Steuerberatung. Stand: Oktober 2026. Für den Einzelfall sind Notar, Anwalt und Steuerberater zuständig. Ob und zu welchem Preis wir ankaufen, steht erst nach der Ankaufsprüfung fest.