Sonderumlage nicht bezahlbar?
Kurz gesagt: Wer seinen Anteil nicht auf einmal aufbringen kann, hat mehrere Wege: Raten oder eine spätere Fälligkeit, die die Versammlung beschließt, ein eigenes Darlehen, einen Kredit der Gemeinschaft, Fördermittel – oder Geld von außen, etwa aus dem Verkauf des ungenutzten Dachgeschosses. Entscheidend ist, früh mit der Verwaltung zu sprechen.***)
Wie eine Sonderumlage zustande kommt.
Drei Regeln aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
- 01
Beschluss
Die Versammlung beschließt Betrag, Verteilung und Fälligkeit (§ 28 Abs. 1 WEG); es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
- 02
Verteilung
Jeder Eigentümer trägt nach seinem Miteigentumsanteil, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
- 03
Fälligkeit
Gezahlt wird zum beschlossenen Termin. Eine Ratenzahlung, die nur mit dem Verwalter abgesprochen ist, ersetzt keinen Beschluss.
Was Eigentümer und Gemeinschaft tun können.
Neutral verglichen – jeder Weg hat Grenzen.
| Weg | So funktioniert er | Grenzen |
|---|---|---|
| Raten durch Beschluss | Die Versammlung verteilt die Umlage auf mehrere Fälligkeiten. | Die Maßnahme muss trotzdem bezahlt werden; fehlt Geld, braucht es eine Zwischenfinanzierung. |
| Maßnahme strecken | Die Gemeinschaft teilt die Arbeiten in Abschnitte. | Nicht bei Gefahr oder gesetzlicher Frist; Schäden können teurer werden. |
| Eigenes Darlehen | Der Eigentümer finanziert seinen Anteil selbst, zum Beispiel über seine Bank. | Zinsen und Bonität; nur für den eigenen Anteil. |
| Kredit der Gemeinschaft | Die Gemeinschaft nimmt das Darlehen auf (§ 9a WEG); Zins und Tilgung laufen über das Hausgeld. | Zinsen; jeder Eigentümer haftet anteilig (§ 9a Abs. 4 WEG); das Risiko gehört vor den Beschluss. |
| Fördermittel | KfW, BAFA und L-Bank senken die Kosten energetischer Maßnahmen. | Decken nur einen Teil; Antrag vor Beginn; Budgets ändern sich. |
| Verkauf des Dachgeschosses | Der Kaufpreis kommt von außen; vereinbaren alle, fließt er in die Rücklage. | Nur bei geeignetem Dach; alle Eigentümer beim Notar; braucht Vorlauf – nicht für eine Notreparatur. |
Weiterlesen: Sonderumlage vermeiden · WEG-Sanierung finanzieren · Fragen zu Sonderumlage und Finanzierung
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?
Kurz und ohne Drohkulisse.
Die Pflicht entfällt nicht: Die Gemeinschaft kann den Betrag einfordern und gerichtlich geltend machen. Fehlt das Geld, müssen die übrigen Eigentümer die Lücke zunächst schließen – deshalb lohnt das Gespräch mit der Verwaltung vor dem Fälligkeitstermin. Die Folgen im Einzelfall klären Verwaltung oder Fachanwalt.
Kurz beantwortet.
Die Antworten stehen auch auf der Seite Fragen.
Kann eine Sonderumlage in Raten gezahlt werden?
Ja, wenn die Eigentümerversammlung das beschließt. Der Beschluss über die Sonderumlage legt den Gesamtbetrag, die Verteilung auf die Eigentümer und die Fälligkeit fest (§ 28 Abs. 1 WEG); bei Raten muss daraus hervorgehen, wer wann welchen Betrag zahlt. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Sonderumlage oder Kredit – was ist besser für die WEG?
Das hängt von der Gemeinschaft ab: Die Sonderumlage kostet keine Zinsen, verlangt aber von jedem Eigentümer seinen Anteil auf einmal. Der Kredit verteilt die Last über Jahre, kostet Zinsen und begründet eine anteilige Haftung jedes Eigentümers gegenüber der Bank (§ 9a Abs. 4 WEG). Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Kann eine WEG einen Kredit bei der Bank aufnehmen?
Ja, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig und kann selbst Darlehensnehmerin sein (§ 9a WEG). Zins und Tilgung zahlen die Eigentümer über das Hausgeld; Gläubigern gegenüber haftet jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Dieses Risiko gehört vor dem Beschluss auf den Tisch (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14).
Gibt es einen KfW-Kredit für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Ja: Den Wohngebäude-Kredit 261 der KfW für die Sanierung zum Effizienzhaus kann die Gemeinschaft selbst beantragen, alternativ jeder Eigentümer für seinen Kostenanteil. Die KfW nennt bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit; einen Tilgungszuschuss gibt es nur für bestimmte Effizienzhaus-Stufen, und der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein. Stand Oktober 2026 – maßgeblich sind die tagesaktuellen Angaben der KfW.