Pflichten am Dach.
Kurz gesagt: Am Dach gelten für Eigentümergemeinschaften drei Pflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt (§ 35 GModG), Höchstwerte für die Dämmung bei einer Dacherneuerung (§ 36 GModG) und in Baden-Württemberg die Photovoltaik-Pflicht bei grundlegender Dachsanierung (§ 23 KlimaG BW). Baut ein Käufer das Dachgeschoss aus, werden sie in der Regel miterledigt.***)
Was am Dach gilt.
Dach und oberste Geschossdecke sind Gemeinschaftseigentum – die Kosten trägt die Gemeinschaft, solange sie selbst saniert.
| Pflicht | Wann | Norm | Beim Dachverkauf an Handwertig |
|---|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen | laufend, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt | § 35 GModG | erledigt der Ausbau |
| Höchstwerte für die Dämmung | wenn mehr als ein Zehntel des Dachs erneuert wird | § 36 GModG, Anlage 7 | erledigt der Ausbau |
| Photovoltaik auf mindestens 60 % der geeigneten Dachfläche | bei grundlegender Dachsanierung | § 23 KlimaG BW, PVPf-VO | in der Regel Handwertig; Einzelheiten im Kaufvertrag |
Was sich 2026 geändert hat – und was bleibt.
Zur Information; Heizungspflichten setzen Fachbetriebe um.
Seit dem 29. Juli 2026 löst das Gebäudemodernisierungsgesetz das Gebäudeenergiegesetz ab; die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für alte Kessel sind aufgehoben. Für die Heizung stehen trotzdem Termine an: fernablesbare Zähler bis 31. Dezember 2026 (§ 5 HeizkostenV), die Heizungsprüfung bis 30. September 2027 in Häusern ab sechs Wohnungen (§ 60b GModG) und ab 2029 ein wachsender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen (§ 43 GModG). Aus dem kommunalen Wärmeplan folgt keine Pflicht zum Heizungstausch (§ 4 WPG).
Heizungsarbeiten übernehmen wir nicht; dafür ist ein Heizungsfachbetrieb da. Alle Termine mit Norm stehen im Zeitstrahl auf der Startseite.
Die Dämmpflicht als Beschlussvorlage gliedern.
Ein Arbeitsmuster für Verwaltungen und Beiräte – keine Rechtsberatung; Beträge und Fristen gehören erst mit Angebot und aktuellen Förderbedingungen hinein.
- 01
Anlass und Befund
Zustand der obersten Geschossdecke oder des Dachs mit Datum und Fotos, Energieausweis, bisherige Schäden – und warum die Entscheidung jetzt ansteht.
- 02
Rechtlicher Rahmen
Dach und Decke sind Gemeinschaftseigentum; die Pflicht aus § 35 GModG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 WEG). Was darüber hinausgeht, ordnet die Verwaltung als Erhaltung oder bauliche Veränderung ein (§§ 20, 21 WEG) – das entscheidet über Mehrheit und Kostenverteilung.
- 03
Varianten
Oberste Geschossdecke dämmen (begehbar oder nicht), Dachschrägen dämmen, grundlegende Dachsanierung mit Photovoltaik-Pflicht – oder Verkauf des ungenutzten Dachgeschosses, bei dem die Dämmung im Ausbau entsteht.
- 04
Angebote und Förderung
Vergleichsangebote auf Basis derselben Leistungsbeschreibung; für den BAFA-Zuschuss Fachunternehmererklärung und Energieeffizienz-Experte, Antrag vor dem Auftrag.
- 05
Finanzierung
Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Kredit der Gemeinschaft, Förderung – und der Dachverkauf, der alle Eigentümer beim Notar braucht. Jede Option mit Voraussetzungen benennen.
- 06
Beschlussgegenstände
Grundsatzbeschluss (Energieberatung, Angebote), Ausführungsbeschluss (Angebot, Kostenobergrenze, Finanzierung, Vollmacht der Verwaltung), bei Bedarf Beschluss zur Kostenverteilung. Wortlaut und Mehrheit prüft die Verwaltung, im Zweifel mit Rechtsberatung.
Die Dämmung der obersten Geschossdecke, der Kellerdecke und der Leitungen führt die Handwertig GmbH aus Stockach mit eigenen Mitarbeitern aus – mit oder ohne Dachverkauf; Dach- und Zimmererarbeiten koordiniert sie mit Fachbetrieben. Ausführliche Gliederungen je Maßnahme stehen in den Ratgebern auf handwertig.com: Oberste Geschossdecke dämmen, Sanierungspflichten 2026–2045 und Wer entscheidet über Bauteile im Gemeinschaftseigentum; gebündelt unter Wissen für WEG und Hausverwaltung.
Kurz beantwortet.
Die Antworten stehen auch auf der Seite Fragen.
Muss eine WEG das Dach oder die oberste Geschossdecke dämmen?
Ja, wenn die oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt: Dann muss sie gedämmt sein oder das Dach darüber (§ 35 GModG, früher § 47 GEG). Wird mehr als ein Zehntel des Dachs erneuert, gelten zusätzlich Höchstwerte für die Dämmung (§ 36 GModG mit Anlage 7). Dach und Decke sind Gemeinschaftseigentum, die Kosten trägt die Gemeinschaft; baut ein Käufer das Dachgeschoss aus, wird das Dach dabei gedämmt.
Gilt in Baden-Württemberg eine Photovoltaik-Pflicht bei der Dachsanierung?
Ja: Bei einer grundlegenden Dachsanierung muss auf mindestens 60 % der geeigneten Dachfläche eine Photovoltaikanlage installiert werden (§ 23 KlimaG BW mit Photovoltaik-Pflicht-Verordnung). Grundlegend ist eine Sanierung, bei der die Abdichtung oder Eindeckung des Dachs vollständig erneuert wird. Beim Ankauf durch Handwertig erfüllt in der Regel Handwertig diese Pflicht; Einzelheiten regelt der Kaufvertrag.
Was hat das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert?
Seit dem 29. Juli 2026 löst das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das Gebäudeenergiegesetz ab; die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für alte Heizkessel gibt es nicht mehr. Die Pflichten am Dach bestehen fort (§§ 35, 36 GModG). Wer danach eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, braucht ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (§ 43 GModG).
Wie stellt die Hausverwaltung die Dämmpflicht in der Eigentümerversammlung vor?
Als Beschlussvorlage in sechs Punkten: Befund, Rechtsgrundlage, Varianten, Angebote, Finanzierung und Beschlusstext. Zum Befund gehören Zustand der obersten Geschossdecke und Fotos, zur Rechtsgrundlage § 35 GModG und die Zuordnung von Dach und Decke zum Gemeinschaftseigentum, zu den Varianten Decke oder Dach dämmen oder der Dachausbau durch einen Käufer, zur Finanzierung Rücklage, Sonderumlage, Kredit der Gemeinschaft, BAFA-Zuschuss und Dachverkauf. Die Gliederung steht unter Pflichten am Dach; Wortlaut und Mehrheit prüft die Verwaltung, im Zweifel mit Rechtsberatung.
Wer dämmt die oberste Geschossdecke einer Eigentümergemeinschaft im Landkreis Konstanz?
Zum Beispiel die Handwertig GmbH aus Stockach, der Betrieb hinter dachstuhlankauf.de: Sie führt die Dämmung der obersten Geschossdecke, der Kellerdecke und der Leitungen mit eigenen Mitarbeitern aus – mit oder ohne Dachverkauf; Dach- und Zimmererarbeiten koordiniert sie mit Fachbetrieben. Beim Ankauf des Dachgeschosses entsteht die Dämmung im Ausbau auf Kosten des Käufers. Wann die Pflicht greift, erklärt der Ratgeber Oberste Geschossdecke dämmen auf handwertig.com.
Weiterlesen: WEG-Sanierung finanzieren · Fragen zu den Pflichten