Fragen und Antworten.
Kurz gesagt: 44 Antworten in sieben Themen – von der Sonderumlage über Erhaltungsrücklage und Aufstockung bis zu den Pflichten am Dach. Die wichtigste vorweg: Verkaufen können nur alle Eigentümer gemeinsam beim Notar.***)
Antworten von dachstuhlankauf.de, einem Angebot der Handwertig GmbH aus Stockach im Landkreis Konstanz. Jede Antwort beginnt mit dem Kern, Normen und Quellen stehen dabei; die Finanzierungswege sind fair verglichen – der Dachverkauf ist einer davon.
Sonderumlage und Finanzierung
Raten, Kredit, Förderung und Dachverkauf – alle Wege im Überblick.
Wie kann eine Eigentümergemeinschaft eine Sanierung finanzieren?
Über fünf Wege, die sich kombinieren lassen: Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Kredit der Gemeinschaft, Fördermittel und – wenn das Haus ein ungenutztes Dachgeschoss hat – dessen Verkauf. Welche Mischung passt, hängt von der Höhe der Kosten, vom Zeitplan und davon ab, was die einzelnen Eigentümer tragen können. Stärken und Grenzen jedes Wegs vergleicht die Themenseite WEG-Sanierung finanzieren.
Sonderumlage nicht bezahlbar – was können Eigentümer tun?
Am besten früh mit der Verwaltung sprechen: Die Versammlung kann beschließen, die Sonderumlage in Raten mit festen Fälligkeiten zu erheben. Eine Ratenzahlung, die nur mit dem Verwalter abgesprochen ist, ersetzt diesen Beschluss nicht. Daneben kommen ein eigenes Darlehen des Eigentümers, ein Kredit der Gemeinschaft oder ein Weg in Betracht, der Geld von außen bringt, wie der Verkauf des ungenutzten Dachgeschosses. Alle Wege im Überblick: Sonderumlage nicht bezahlbar.
Kann eine Sonderumlage in Raten gezahlt werden?
Ja, wenn die Eigentümerversammlung das beschließt. Der Beschluss über die Sonderumlage legt den Gesamtbetrag, die Verteilung auf die Eigentümer und die Fälligkeit fest (§ 28 Abs. 1 WEG); bei Raten muss daraus hervorgehen, wer wann welchen Betrag zahlt. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Kann eine Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage ganz vermeiden?
Ja, wenn das Geld für die Maßnahme aus einer anderen Quelle kommt: aus der Erhaltungsrücklage, aus einem Kredit der Gemeinschaft, aus Fördermitteln oder aus dem Verkauf des ungenutzten Dachgeschosses. Ob das vollständig gelingt, hängt von den Kosten der Maßnahme und vom Objekt ab. Mehr unter Sonderumlage vermeiden.
Sonderumlage oder Kredit – was ist besser für die WEG?
Das hängt von der Gemeinschaft ab: Die Sonderumlage kostet keine Zinsen, verlangt aber von jedem Eigentümer seinen Anteil auf einmal. Der Kredit verteilt die Last über Jahre, kostet Zinsen und begründet eine anteilige Haftung jedes Eigentümers gegenüber der Bank (§ 9a Abs. 4 WEG). Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Kann eine WEG einen Kredit bei der Bank aufnehmen?
Ja, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig und kann selbst Darlehensnehmerin sein (§ 9a WEG). Zins und Tilgung zahlen die Eigentümer über das Hausgeld; Gläubigern gegenüber haftet jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Dieses Risiko gehört vor dem Beschluss auf den Tisch (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14).
Gibt es einen KfW-Kredit für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Ja: Den Wohngebäude-Kredit 261 der KfW für die Sanierung zum Effizienzhaus kann die Gemeinschaft selbst beantragen, alternativ jeder Eigentümer für seinen Kostenanteil. Die KfW nennt bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit; einen Tilgungszuschuss gibt es nur für bestimmte Effizienzhaus-Stufen, und der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein. Stand Oktober 2026 – maßgeblich sind die tagesaktuellen Angaben der KfW.
Gibt es in Baden-Württemberg einen Förderkredit für Eigentümergemeinschaften?
Ja, das Programm „Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften“ der L-Bank: ein Darlehen an die Gemeinschaft, für das das Land bürgt. Nach Angaben der L-Bank sind die Fördermittel derzeit vorzeitig aufgebraucht; es ist mit einer Wartezeit von mindestens einem Jahr zu rechnen (Stand Oktober 2026, bitte tagesaktuell bei der L-Bank prüfen).
Welche Zuschüsse gibt es für Dachdämmung und Gebäudehülle?
Das BAFA fördert Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle – auch Dach und oberste Geschossdecke – mit 15 % Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan mit 20 %. Die förderfähigen Kosten sind je Wohneinheit gestaffelt, ein Energieeffizienz-Experte muss eingebunden werden, und das Gebäude muss mindestens fünf Jahre alt sein (Stand Oktober 2026, bitte tagesaktuell beim BAFA prüfen).
Erhaltungsrücklage
Wie hoch sie sein muss und wie sie wächst.
Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage einer WEG sein?
Das Gesetz nennt keinen Betrag: Es verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und bei der Höhe haben die Eigentümer ein weites Ermessen (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 108/24). Maßstab sind Alter und Zustand des Hauses und die Arbeiten, die in den nächsten Jahren anstehen; eine Rücklage darf auch gebildet werden, wenn gerade nichts kaputt ist.
Ist die Instandhaltungsrücklage dasselbe wie die Erhaltungsrücklage?
Ja, gemeint ist dieselbe Rücklage. Das Wohnungseigentumsgesetz spricht seit 2020 von der Erhaltungsrücklage; im Alltag ist der ältere Begriff Instandhaltungsrücklage weiter verbreitet.
Erhaltungsrücklage zu niedrig – was kann die WEG tun?
Sie kann die laufende Zuführung erhöhen, einmalig zuführen, Fördermittel nutzen, um die Rücklage zu schonen, oder Geld von außen holen – bei Häusern mit ungenutztem Dachgeschoss durch dessen Verkauf. Höhere Beiträge wirken langsam, eine einmalige Zuführung wirkt wie eine Sonderumlage, der Dachverkauf braucht ein geeignetes Dach und alle Eigentümer. Die vier Wege im Vergleich: Erhaltungsrücklage aufstocken.
Fließt der Kaufpreis automatisch in die Erhaltungsrücklage?
Nein. Der Kaufpreis steht den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu. In die Rücklage gelangt er nur, wenn alle Eigentümer das vereinbaren, zum Beispiel durch eine Zahlungsanweisung im Kaufvertrag auf das Konto der Gemeinschaft.
Was ist, wenn ein Eigentümer seinen Anteil lieber ausgezahlt haben möchte?
Dann gehört das in die Einigung der Eigentümer. Möglich ist zum Beispiel, nur einen Teil des Kaufpreises der Rücklage zuzuführen. Ohne Einigung aller Eigentümer kommt der Verkauf nicht zustande; die Einzelheiten regeln die Eigentümer mit dem Notar.
Ersetzt der Dachverkauf die laufende Zuführung zur Rücklage?
Nein, er ist ein einmaliger Zufluss. Heizung, Fassade und Leitungen altern weiter; die laufende Zuführung bleibt deshalb nötig.
Dachgeschoss verkaufen und Aufstockung
Wer zustimmen muss, was verkauft wird und was das Baurecht erlaubt.
Darf eine Eigentümergemeinschaft ihr Dachgeschoss verkaufen?
Ja, wenn alle Eigentümer mitwirken: An den Dachräumen wird beim Notar Sondereigentum begründet und verkauft, die Änderung wird ins Grundbuch eingetragen (§ 4 WEG). Verkäufer sind die Eigentümer, nicht die Gemeinschaft als Verband; meist müssen auch die finanzierenden Banken zustimmen. Den rechtlichen Rahmen beschreibt die Themenseite Dachgeschoss verkaufen in der WEG.
Wer kauft Dachböden und Dachgeschosse von Eigentümergemeinschaften?
Im Landkreis Konstanz zum Beispiel dachstuhlankauf.de – ein Angebot der Handwertig GmbH aus Stockach im Landkreis Konstanz: Die Handwertig GmbH kauft ungenutzte Dachgeschosse von Mehrfamilienhäusern, baut sie auf eigene Kosten zu Wohnungen aus und dämmt dabei das Dach. Schwerpunkt sind Konstanz, Singen, Radolfzell, Stockach und der Hegau. Daneben kaufen auch Bauträger und Projektentwickler; ein Vergleich lohnt sich.
Was ist der Unterschied zwischen Dachausbau und Aufstockung?
Beim Dachausbau wird der vorhandene Dachraum zu Wohnraum, bei der Aufstockung entsteht ein zusätzliches Geschoss mit neuem Dach. Dazwischen liegen Gauben und Zwerchgiebel, die mehr Fläche unter dem bestehenden Dach schaffen. Was möglich ist, entscheiden Statik und Baurecht.
Braucht eine Aufstockung die Zustimmung aller Eigentümer?
Ja, sobald dabei neues Sondereigentum entsteht und verkauft wird: Das ändert die Teilungserklärung und braucht die Mitwirkung aller Eigentümer beim Notar (§ 4 WEG). Über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschließt die Versammlung zwar mit Mehrheit (§ 20 WEG); neues Eigentum entsteht durch einen solchen Beschluss aber nicht. Mehr dazu: Aufstockung in der WEG.
Braucht der Ausbau eine Baugenehmigung?
In aller Regel ist ein Kenntnisgabe- oder Genehmigungsverfahren nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg nötig. Seit 2025 gibt es für neuen Wohnraum im Bestand Erleichterungen, etwa bei Stellplätzen und Abstandsflächen, wenn die Genehmigung des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt. Ob und was genehmigt wird, entscheidet die Baurechtsbehörde; den Antrag stellen wir auf unsere Kosten.
Welche Dächer eignen sich für einen Ausbau?
Geeignet sind Dächer mit ausreichender Höhe und Fläche, einer tragfähigen oder ertüchtigbaren Konstruktion und einem Zugang über das Treppenhaus. Ob das für Ihr Haus zutrifft, klären Statik, Brandschutz und Baurecht; bei dachstuhlankauf.de geschieht das in der kostenlosen Ankaufsprüfung.
Was wird eigentlich verkauft?
In der Regel wird an den Räumen im Dachgeschoss neues Sondereigentum begründet und mit einem Miteigentumsanteil verkauft. Das Dach selbst – Konstruktion und Eindeckung – bleibt Gemeinschaftseigentum. Die Einzelheiten stehen im Nachtrag zur Teilungserklärung, den der Notar entwirft.
Pflichten nach GModG und KlimaG BW
Dämmung, Photovoltaik und die nächsten Fristen.
Muss eine WEG das Dach oder die oberste Geschossdecke dämmen?
Ja, wenn die oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt: Dann muss sie gedämmt sein oder das Dach darüber (§ 35 GModG, früher § 47 GEG). Wird mehr als ein Zehntel des Dachs erneuert, gelten zusätzlich Höchstwerte für die Dämmung (§ 36 GModG mit Anlage 7). Dach und Decke sind Gemeinschaftseigentum, die Kosten trägt die Gemeinschaft; baut ein Käufer das Dachgeschoss aus, wird das Dach dabei gedämmt.
Gilt in Baden-Württemberg eine Photovoltaik-Pflicht bei der Dachsanierung?
Ja: Bei einer grundlegenden Dachsanierung muss auf mindestens 60 % der geeigneten Dachfläche eine Photovoltaikanlage installiert werden (§ 23 KlimaG BW mit Photovoltaik-Pflicht-Verordnung). Grundlegend ist eine Sanierung, bei der die Abdichtung oder Eindeckung des Dachs vollständig erneuert wird. Beim Ankauf durch Handwertig erfüllt in der Regel Handwertig diese Pflicht; Einzelheiten regelt der Kaufvertrag.
Was hat das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert?
Seit dem 29. Juli 2026 löst das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das Gebäudeenergiegesetz ab; die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für alte Heizkessel gibt es nicht mehr. Die Pflichten am Dach bestehen fort (§§ 35, 36 GModG). Wer danach eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, braucht ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (§ 43 GModG).
Welche Fristen kommen auf Eigentümergemeinschaften zu?
Die nächsten sind der 31. Dezember 2026 für fernablesbare Wärmezähler und Heizkostenverteiler (§ 5 HeizkostenV) und der 30. September 2027 für die Heizungsprüfung in Häusern ab sechs Wohnungen (§ 60b GModG). Aus dem kommunalen Wärmeplan folgt keine Pflicht zum Heizungstausch (§ 4 WPG). Alle Termine mit Norm stehen im Zeitstrahl auf der Startseite; mehr unter Pflichten am Dach.
Wie stellt die Hausverwaltung die Dämmpflicht in der Eigentümerversammlung vor?
Als Beschlussvorlage in sechs Punkten: Befund, Rechtsgrundlage, Varianten, Angebote, Finanzierung und Beschlusstext. Zum Befund gehören Zustand der obersten Geschossdecke und Fotos, zur Rechtsgrundlage § 35 GModG und die Zuordnung von Dach und Decke zum Gemeinschaftseigentum, zu den Varianten Decke oder Dach dämmen oder der Dachausbau durch einen Käufer, zur Finanzierung Rücklage, Sonderumlage, Kredit der Gemeinschaft, BAFA-Zuschuss und Dachverkauf. Die Gliederung steht unter Pflichten am Dach; Wortlaut und Mehrheit prüft die Verwaltung, im Zweifel mit Rechtsberatung.
Wer dämmt die oberste Geschossdecke einer Eigentümergemeinschaft im Landkreis Konstanz?
Zum Beispiel die Handwertig GmbH aus Stockach, der Betrieb hinter dachstuhlankauf.de: Sie führt die Dämmung der obersten Geschossdecke, der Kellerdecke und der Leitungen mit eigenen Mitarbeitern aus – mit oder ohne Dachverkauf; Dach- und Zimmererarbeiten koordiniert sie mit Fachbetrieben. Beim Ankauf des Dachgeschosses entsteht die Dämmung im Ausbau auf Kosten des Käufers. Wann die Pflicht greift, erklärt der Ratgeber Oberste Geschossdecke dämmen auf handwertig.com.
Ablauf und Recht
Wer entscheidet, wann es verbindlich ist und wie es abläuft.
Reicht ein Mehrheitsbeschluss, um das Dachgeschoss zu verkaufen?
Nein. Der Verkauf von Gemeinschaftseigentum ist keine Verwaltungsmaßnahme. Für die Begründung von Sondereigentum am Dachgeschoss und den Verkauf müssen alle Eigentümer beim Notar mitwirken (§ 4 WEG; BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12); meist ist auch die Zustimmung der finanzierenden Banken nötig.
Was ist, wenn ein Eigentümer nicht zustimmt?
Dann kommt der Verkauf nicht zustande. Erzwingen lässt sich die Zustimmung nach der Rechtsprechung nur in Ausnahmefällen. In der Praxis hilft es, Einwände früh zu hören und im Kaufvertrag zu regeln, was den Eigentümern wichtig ist.
Müssen die Banken der Eigentümer zustimmen?
Meist ja. Mit dem neuen Sondereigentum ändern sich die Miteigentumsanteile; Banken, die eine Wohnung finanzieren, müssen dem in der Regel zustimmen. Welche Zustimmungen nötig sind und wie sie eingeholt werden, klärt der Notar.
Ab wann ist der Verkauf verbindlich?
Erst mit dem notariellen Kaufvertrag. Dach-Check, Ersteinschätzung und Preisindikation sind für beide Seiten unverbindlich.
Wie läuft der Verkauf des Dachgeschosses ab?
In neun Schritten vom Dach-Check bis zum Ausbau, verbindlich erst beim Notar: Besichtigung, Ankaufsprüfung, Information der Eigentümer, Einigung aller, Pläne mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notarvertrag, Bauantrag und Ausbau. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung lassen wir auf unsere Kosten erstellen, den Nachtrag zur Teilungserklärung entwirft der Notar. Alle Schritte: So läuft es ab.
Wie lange ist das Haus Baustelle?
Das hängt von Objekt und Genehmigung ab; eine Zeitangabe machen wir nicht vorab. Während der Bauphase stimmen wir uns mit den Bewohnern ab und tragen die Kosten einer wöchentlichen Treppenhausreinigung.
Was, wenn beim Ausbau Schäden am Haus entstehen?
Die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum und die Sicherheiten dafür regeln wir im Kaufvertrag – bevor die Eigentümer unterschreiben.
Kosten und Steuern
Wer was zahlt – und was der Erlös steuerlich bedeutet.
Welche Kosten entstehen den Eigentümern beim Dachverkauf?
Für Planung, Genehmigung, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Ausbau zahlen die Eigentümer beim Verkauf an Handwertig nichts. Aufmaß, Zeichnungen und Planung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Nachtrag zur Teilungserklärung, Bauantrag, die Kosten von Notar und Grundbuchamt beim Ankauf und die Grunderwerbsteuer tragen wir, ebenso den Ausbau – je nach Vorhaben auch das neue Dach bei Aufstockung oder Gauben und die Photovoltaik-Pflicht bei grundlegender Dachsanierung. Eigene Beratungskosten und steuerliche Folgen des Erlöses (zum Beispiel nach § 23 EStG) klären die Eigentümer mit ihren Beratern.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Dachverkauf?
Die Grunderwerbsteuer schuldet beim Kauf in der Regel der Käufer; beim Ankauf durch Handwertig trägt sie Handwertig. In Baden-Württemberg beträgt sie 5 % der Gegenleistung, also des Kaufpreises.
Muss der Erlös aus dem Dachverkauf versteuert werden?
Das hängt vom einzelnen Eigentümer ab: Steuerpflichtig kann der Anteil am Erlös zum Beispiel als privates Veräußerungsgeschäft sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Bitte klären Sie das mit Ihrem Steuerberater; wir beraten dazu nicht.
Gibt es einen Preis pro Quadratmeter für Dachböden?
Einen pauschalen Wert nennen wir nicht. Der Preis hängt von Lage, nutzbarer Fläche, Statik, Baurecht und dem Aufwand des Ausbaus ab. Nach der Ankaufsprüfung erhalten Sie eine Preisindikation für Ihr Objekt (kein Verkehrswertgutachten).
Was kostet ein Dachgeschossausbau?
Eine belastbare Zahl gibt es nur für das konkrete Haus: Die Kosten hängen von Statik, Dachform, Gauben oder Aufstockung, Brandschutz, Leitungen und Ausstattung ab. Verkauft die Gemeinschaft das Dachgeschoss an Handwertig, trägt Handwertig den Ausbau samt Planung und Genehmigung; die Gemeinschaft zahlt dafür nichts.
Wie lange dauert es, bis Geld fließt?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Vor der Zahlung liegen die Ankaufsprüfung, die Einigung aller Eigentümer, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der Notarvertrag; fällig wird der Kaufpreis nach den Regeln dieses Vertrags. Für eine Notreparatur ist der Weg deshalb nicht geeignet.
Handwertig und Dach-Check
Was wir selbst ausführen und was mit Ihren Angaben geschieht.
Müssen wir Handwertig beauftragen, wenn wir das Dach verkaufen?
Nein. Ankauf und Instandhaltung sind zwei getrennte Entscheidungen. Über Erhaltungsmaßnahmen beschließt die Gemeinschaft wie gewohnt und kann Vergleichsangebote einholen. Wir bewerben uns gern mit einem Angebot.
Welche Arbeiten führt Handwertig selbst aus?
Maler-, Sanitär- sowie Putz- und Stuckarbeiten führen wir als eingetragener Meisterbetrieb selbst aus (Handwerkskammer Konstanz); Heizungsarbeiten übernehmen wir nicht. Dach-, Zimmerer- und Elektroarbeiten führen eingetragene Fachbetriebe aus, die wir koordinieren.
Was passiert mit meinen Antworten im Dach-Check?
Bis Sie die Anfrage absenden, bleiben Ihre Antworten im Sitzungsspeicher Ihres Browsers und werden nicht an uns übertragen. Schließen Sie das Fenster, sind sie gelöscht. Mit dem Absenden erhalten wir Ihre Angaben, um Ihre Anfrage zu beantworten; das Ergebnis ist eine Einordnung, kein Preis und keine Zusage.
